Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.
7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (т.е непотребляемые вещи). Данная норма права по своему строению не является императивной, а значит, наряду с вышеперечисленными объектами аренды могут выступать и иные объекты как недвижимого, так и движимого имущества. Главное, чтобы соблюдался принцип, согласно которому передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Ещё не один мало важный факт, касающиеся объектов аренды. Например, не может являться объектом аренды самовольная постройка. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И к тому же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Таким образом, при заключении договора аренды на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество необходимо обратить особое внимание на объект аренды, не является ли он самовольной постройкой. Для этого, следует потребовать у арендодателя предоставления документов, свидетельствующих об отведении земельного участка для строительства объекта аренды, разрешение на строительство или судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку. Этим вы обезопасите себя и «свой кошелек» от неправомерных действий со стороны арендодателя, пытающегося в нарушении вышеперечисленной нормы гражданского законодательства заключить договор аренды на самовольную постройку.
Чтобы договор аренды считался заключенным, к нему предъявляются обязательные требования по соблюдению сторонами существенных условий договора. Таковыми в частности для договора аренды являются:
- предмет договора (в любом случае),
- размер арендной платы (при заключении договора аренды предприятия, здания, строения, земельного участка и помещения),
- срок действия договора (если договор заключается на срок более одного года, так как у сторон в данном случае возникает обязанность по государственной регистрации такого договора).
О размере арендной платы и сроке действия договора мы поговорим в дальнейшем. А сейчас попробуем ответить на вопрос, что подразумевается под предметом договора аренды.
Договор аренды является возмездным. Главная цель арендодателя получить прибыль за переданное в аренду имущество, основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Гражданское законодательство не содержит ограничений для сторон в выборе порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, п.1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставление арендаторов определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иной формы оплаты аренды.
Важное практическое значение имеет правило об арендной плате, сформулированное в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором определено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Ведь такая формулировка в договоре аренды здания, помещения (где размер арендной платы является существенным условием договора ст. 654 ГК РФ) не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного представления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Для сторон является интересным положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, при заключении договора арендатору следует обратить особое внимание на положения, регулирующие изменения размера арендной платы в течение срока действия договора.
Приведем пример, когда арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п.3 ст.614 ГК РФ. Однако при данных обстоятельствах суд вынес решение об отказе в иске по следующим основаниям:
- Стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающий способ его расчета.
- Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.[10]
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Здесь истец ошибочно полагал, что изменение курса иностранной валюты означает изменение размера арендной платы. Суд обоснованно посчитал, что, несмотря на доводы истца, арендодатель на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ (в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в установленных денежных единицах, в этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон) имеет право устанавливать в договоре арендную плату в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. И это означает установление в договоре механизма ее исчисления.
Поэтому для арендатора выгодно устанавливать фиксированный размер арендной платы в рублях, а также определить в договоре условие о невозможности повышения ставок арендной платы в течение определенного периода времени (срока действия договора) или не чаще одного раза в год. В противном случае, арендодатель имеет право требовать от арендатора выплаты не только просроченной арендной платы, но и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
Стороны при заключении договора должны внимательно изучить предложенные условия. И если какой-то пункт договора не соответствует интересам той или иной стороны, то уже на стадии заключения договора возможны действия по предотвращению нежелательных последствий, которые могут наступить в дальнейшем. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей. Ведь, как правило, в штате юридических лиц работают профессиональные юристы, способные дать оценку любому договору. Индивидуальные предприниматели часто полагаются на свои знания и порой не задумываются об обязательности включения в договор аренды на первый взгляд незначительных условий.
На практике встречались случаи, когда стороны при заключении договора аренды выходили за рамки гражданских правоотношений. Индивидуальный предприниматель (арендатор) заключил договор аренды нежилого помещения. В условиях договора определено, что на протяжении всего периода аренды он обязан соблюдать установленный арендодателем режим работы в занимаемом арендатором помещении и выполнять письменные требования арендодателя. На основании данных положений договора арендодатель направил в адрес арендатора требования об установлении шестидневной рабочей недели, при продолжительности рабочего дня 8 часов. Если арендатор не придерживался установленного режима работы, арендатор требовал уплаты штрафа в размере 500 рублей. В данном случае можно говорить о том, что арендатор злоупотребляет правом и выходит за рамки гражданского законодательства. Как известно, предприниматель осуществляет деятельность на свой страх, направленную на систематическое получение прибыли. Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право самостоятельно выбирать режим использования арендованного помещения, и данное положение договора может быть им оспорено в судебном порядке, как несоответствующее действующему законодательству.
Кроме того, при заключении договора сторонам необходимо убедиться, что они обладают соответствующими полномочиями, необходимыми как для сдачи имущества в аренду, так и для заключения настоящих договоров. Сторонам следует потребовать у контрагента по сделки следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность,
- надлежащим образом оформленные доверенности,
- свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя,
- устав юридического лица,
- свидетельство о праве собственности на передаваемое имущество или разрешение собственника,
- соответствующая техническая документация на передаваемое по договору аренды имущество,
- документы, свидетельствующие о законном пользовании земельным участком,
- иные документы, необходимые при заключении конкретного договора аренды.
Необходимо обратить внимание на то, что различными нормативными актами, могут предъявляться дополнительные требования к сторонам при заключении договора аренды, в зависимости от принадлежности арендуемого имущества.
[1] Обращаем ваше внимание, что вышеперечисленные данные должны соответствовать техническому паспорту, изготовленному в Центре технической инвентаризации.
[2] См. ст. 297 ГК РФ.
Арендная плата является обязательным условием любого вида договора аренды, плата за пользование имуществом осуществляется арендатором в порядке и на условиях, определенных договором. В случаях отсутствия в договоре порядка, условий и сроков внесения оплаты за аренду имущества, данные условия выполняются на основе заключения договоров аренды аналогичного имущества. Плата за аренду движимого или недвижимого имущества может быть установлена как в целом за объект аренды, так и за отдельные его части. Плата может осуществляться в виде:
- фиксированной суммы платежей, вносимых арендатором единовременно либо периодически;
- определенных услуг, предоставляемых арендатором на условиях договора аренды;
- части доходов, плодов, продукции, которые были получены в результате аренды имущества;
- передачи имущества в собственность на основании условий договора;
- возложения на арендатора обязанностей, в рамках договора аренды, по улучшению арендованного имущества.
В договоре аренды по соглашению сторон условия оплаты могут быть прописаны в сочетании вышеназванных форм, а также иными условиями оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще 1 раза в год, если иные условия не предусмотрены договором аренды. Арендатор вправе требовать от арендодателя снижения размера арендной платы в случаях возникновения обстоятельств, а также ухудшения условий пользования и состояния имущества, за которые арендатор не несет ответственность. В свою очередь, арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения платы за аренду имущества (но не более, чем за 2 расчетных периода вперед) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
Комментарий к ст. 610 ГК РФ
1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.
В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.
Сроков направления такого предупреждения два:
— общий — один месяц;
— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).
При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:
— виды договоров аренды;
— виды арендуемого имущества.
Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.
При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).
2. Применимое законодательство:
— ЛК РФ;
— ВК РФ;
— ЗК РФ;
— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;
— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».
3. Судебная практика:
— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;
— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;
— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
«Вещная» и «обязательственная» аренда
- «Вещнaя» аренда – наиболее близкий российскому законодательству подход. Это взгляд на арендное пользование как на связь арендатора и арендодателя через конкретную вещь (в частности — помещения). Арендатор как бы замещает арендодателя во владении и пользовании объектом. Важными участниками взаимоотношений при этом подходе становятся третьи лица. Обязательства арендодателя в этом подходе заканчиваются предоставлением объекта в пользование, после этого обязанным лицом становится арендатор. В такой ситуации есть и сложность: если после передачи здания в пользование арендатору оно, например, сгорает, причем не по вине арендатора, а потому что изначально было с пороком качества, арендатор обязан возместить убытки, так как с точки зрения этой концепции он обязан вернуть объект в том виде, в котором взял. В практике, отмечает Михаил Церковников, можно найти дела, где с арендатора взыскивали стоимость всего объекта. Таким образом, вещно-правовой подход требует высокой формализации договора.
- Появление второй концепции – «обязательственной» аренды – вызвано практическим желанием деформализовать арендные отношения и допустить в аренде недвижимости возможность свободных соглашений, в том числе и свободных долгосрочных соглашений, заключенных в простой письменной форме без регистрации, которые позволяют гибко регулировать обязательства сторон. Это касается, например, аренды помещения в торговом центре. Ни арендатору, ни арендодателю в этом случае не нужны преимущества регистрации договора, при этом они хотят заключить свободное соглашение на несколько лет.